Kernsanierung: Die richtige Reihenfolge für Sanierungsmaßnahmen

Wann gilt ein Altbau als kernsaniert?
Wurden Außenwände, Dachkonstruktion, Decken, Böden, Putz, Fenster und Türen überprüft und erneuert, gilt ein Altbau als kernsaniert. Im Zuge einer Kernsanierung werden in der Regel auch Leitungen für Wasser, Elektrik und Heizung erneuert.

Womit anfangen bei einer Kernsanierung?
Auch wenn Bauherren zuerst am liebsten an ihren Visionen für Bad, Küche, Wohnzimmer und Terrasse arbeiten - grundsätzlich gilt Strukturerhalt vor Innenausbau. Bevor überhaupt an die Optik von Wänden und Boden gedacht werden kann, muss die Grundsubstanz auf Vordermann gebracht werden. Vor allem statisch-konstruktive Mängel, wie Risse und Feuchtigkeit in Wänden und Fundament, sollten zuerst behoben werden. Bei einem Fachwerkhaus steht zuerst die Reparatur der Holzkonstruktion an.

--> Guter Tipp: Von oben nach unten und von außen nach innen sanieren. Bei einer Kernsanierung also zunächst das Dach, dann die unteren Etagen in Angriff nehmen. Fassadendämmung, Fenstertausch und Einbau einer neuen Haustür erfolgen am besten zusammen und in enger Abstimmung. Danach sind Dämmung und Trockenlegungsarbeiten im Keller dran. Erst dann kommt der Einbau der Haustechnik - also Heizung, Elektroinstallation, Solaranlage und Speicher, Lüftungsanlage. Als letztes stehen Bäder und Innenausbau auf dem Plan.

Wer hilft bei Planung und Kernsanierung?
Viele Bauherren setzen bei der Kernsanierung auch auf Eigenleistungen, um Kosten zu sparen. Das ist zum Beispiel beim Rückbau alter Einbauten, Abrissarbeiten und beim Innenausbau gut möglich. Nicht sparen sollten Eigentümer:innen aber an fachlicher Begleitung: Eine unabhängige Fachplanung und Baubegleitung durch eine Energieberaterin oder einen Energieberater hilft bei Planung und Koordinierung auf der Baustelle, sichert die Förderung, sorgt für eine fachgerechte Ausführung der wichtigen Arbeiten und verhindert Zusatzkosten durch Mängel. Bester Startpunkt für eine Kernsanierung ist ein sogenannter individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Wer größere Umbauten oder Anbauten plant, muss sich vor dem Start der Sanierung auch rechtzeitig um die entsprechende Baugenehmigung kümmern.

Welche gesetzlichen Vorgaben und Nachrüstpflichten müssen bei der Kernsanierung eingehalten werden?
Grundsätzlich greift bei allen energetischen Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Dachsanierung, Fassadensanierung, neue Fenster, neue Haustür, neue Heizung) das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es enthält gesetzliche Vorgaben für die Qualität von Bauteilen nach der Sanierung. Bei einem Eigentümerwechsel - egal ob durch Kauf oder Erbe - sind innerhalb von zwei Jahren auch bestimmte Nachrüstpflichten zu erfüllen:

• Dachbodendämmung: Sind die Dachräume kalt und Dachboden zugänglich, ist die Dämmung der obersten Geschossdecke Pflicht.
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen wie z.B. dem Keller müssen gedämmt werden.
• Alte Öl- und Gasheizungen (älter als 30 Jahre), die keine Nieder- oder Brennwerttechnik nutzen, müssen ausgetauscht werden.

Was kostet eine Kernsanierung?
Je nach Umfang der Maßnahmen und Eigenleistungen ist eine Kernsanierung unterschiedlich teuer, auch in den verschiedenen Regionen unterscheiden sich die Kosten. Im Durchschnitt müssen Eigentümer mit mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Wer viel Technik einbauen lässt oder bei der Ausstattung besondere Wünsche hat, muss mit entsprechend höheren Kosten rechnen.

Wie kann ich eine Kernsanierung finanzieren und welche Förderung gibt es?
Viele Banken bieten Sanierungs- und Modernisierungskredite zu günstigeren Konditionen an, auch ein Bausparvertrag ist eine gute Option für die Finanzierung. Darüber hinaus kann inzwischen auch die Riester-Förderung für eine energetische Sanierung genutzt werden.

Wer sein Haus zum Effizienzhaus saniert, kann die günstige Effizienzhaus-Förderung der KfW für die Finanzierung nutzen. Diese ist an das Erreichen bestimmter energetischer Standards geknüpft. Besonders hoch ist die Förderung für sogenannte Worst Performing Buildings (WPB). So werden Gebäude bezeichnet, die hinsichtlich des energetischen Sanierungszustands zu den schlechtesten 25 Prozent in Deutschland gehören.

Wer sein Haus lieber Schritt für Schritt in Einzelmaßnahmen saniert, findet auch dafür die passende Förderung: Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Haustür) werden vom BAFA gefördert, die neue Heizung von der KfW. Bei Arbeiten in Eigenleistung sind die Materialkosten förderfähig.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Das ist individuell unterschiedlich und hängt unter anderem vom Umfang der geplanten Maßnahmen ab - von wenigen Monaten bis mehreren Jahren ist alles möglich. Vor allem, wer viele Arbeiten in Eigenleistung erbringt, sollte den zeitlichen Aufwand nicht unterschätzen! Wer es besonders eilig hat mit dem Bezug des sanierten Eigenheims sollte sich das Konzept "Sanierungssprint" ansehen.